¿Tienes una vivienda que alquilas con fines turísticos? ¿Sabes si tienes obligación de comunicarlo a Hacienda? Con el modelo 179 (actualmente 238), Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos, Hacienda quiere controlar los alquileres vacacionales. Hay que tener en cuenta que es una declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos y no hay que pagar ningún impuesto, pero la no presentación de la misma sí puede acarrear sanciones… Te explicamos quién está obligado, cuándo hay que presentarlo y qué ocurre si no se hace.

¿QUIÉNES ESTÁN OBLIGADOS A PRESENTAR EL MODELO 179?

La obligación de presentar esta declaración informativa recae sobre las personas o entidades que intermedien entre los cedentes (quien alquila) y los cesionarios (quien lo utiliza) del uso de viviendas con fines turísticos.

Esta declaración fue inicialmente el modelo 179, que tras ser anulado por el Tribunal Supremo por un defecto de tramitación,no haber sido comunicado a la Comisión Europea, volvió a entrar en vigor en junio de 2021 mediante la Orden HAC/612/2021. Desde el ejercicio 2023, la declaración se presenta con el modelo 238, aprobado por la Orden HFP/188/2023.

Si el titular de la vivienda no reside en territorio español, también debe ser incluido en la declaración, según establece el Art. 54.ter del RGAT. En cambio, si tienes viviendas fuera de España que alquilas con esta finalidad, no deben incluirse en la declaración informativa.

¿Qué ocurre si tienes una vivienda que alquilas en vacaciones?

Te estarás preguntando si tienes que presentar este modelo, y la respuesta es NO, solo tienen obligación de presentarlo aquellas empresas o personas que intermedien entre el dueño de la vivienda que se oferta y el inquilino, es decir, entre el arrendador y el arrendatario. Por lo que si eres tu el que se encarga del alquiler de la vivienda, no tienes que presentarlo, tendrás que declarar los ingresos obtenidos en la Declaración de la Renta. Hay que tener en cuenta que esta obligación existe también para aquellos propietarios que aún no residiendo en España sí tienen una vivienda que utilizan con este fin.

Hacienda entiende como intermediarios, a efectos de la obligación de presentar el modelo 179, a las personas y entidades que presten el servicio de intermediación entre los cedentes y cesionarios del uso de viviendas con fines turísticos, ya sea a título oneroso o gratuito.

No sólo se consideran como intermediarios a las plataformas digitales (Tripadvisor, Homelidays, Airbnb…), sino a cualquier otro tipo de intermediario cuya actividad en la operación haya consistido en la efectiva confluencia entre oferta y demanda de la cesión de dichas viviendas.

Y, ¿Este servicio llevaría IVA?

Al respecto de si tiene que aplicarse o no IVA, y por lo tanto declararlo, dependerá de cuál sea la situación:

Si tiene la vivienda a disposición de una plataforma de alquiler y ésta sólo interviene como intermediario entre usted y el inquilino figurando el contrato de alquiler a su nombre como arrendador, se tratará como un alquiler normal, usted está alquilando una vivienda particular y el alquiler estará exento de IVA.
Si usted pone a disposición de la plataforma la vivienda y ésta es quien la alquila y posteriormente la «cede» a los inquilinos temporales, esto es un subarrendamiento, y en este caso se debe de repercutir el IVA a la plataforma que se lo alquila y sí tendrá obligación de declararlo. El IVA será del 21% ya que se destina a un uso distinto del alquiler, el subarrendamiento por parte de la plataforma.
Si la plataforma es la intermediaria entre el inquilino y usted y ésta percibe una comisión por la intermediación, la cual descuenta del importe total, tampoco existe subarrendamiento y por lo tanto no se aplicará IVA.

Tenga muy en cuenta estos supuestos en el momento de realizar su declaración y de cumplir sus obligaciones respecto a Hacienda, si tiene dudas de cómo hacerlo o necesita que se revise el contrato con la plataforma en cuestión, no dude en consultar con un especialista en estos temas, muchas veces por falta de conocimiento específico en la materia lo barato puede salirle muy caro.

Importante: desde 2025, si como propietario prestas servicios adicionales al huésped equiparables a los de la industria hotelera: limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción de clientes, desayuno u otros servicios…, el alquiler puede estar sujeto a IVA al tipo general del 21%. Si solo cedes el uso de la vivienda sin servicios adicionales, el arrendamiento sigue exento. La línea entre un supuesto y otro no siempre es evidente y equivocarse tiene consecuencias fiscales directas. Si tienes dudas sobre cómo tributa tu alquiler turístico, consúltalo con un asesor fiscal antes de presentar tu declaración.

NECESITO HABLAR CON UN ASESOR FISCAL

NO TIENEN QUE PRESENTARLO:

Arrendamientos de viviendas de larga temporada
Alojamientos turísticos con normativa específica (hoteles, viviendas rurales, albergues…).
Derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles
Viviendas asignadas por trabajo, como guardas, porteros…
Si el uso de la vivienda es militar, ya que tiene su legislación específica
Si hay un contrato para el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal de la vivienda.
Viviendas universitarias que estén calificadas expresamente por la universidad.

¿CUÁNDO Y CÓMO SE PRESENTA?

El modelo 238 es una declaración anual. Se presenta en enero del año siguiente al ejercicio declarado:

– Datos de 2025 → se presentan en enero de 2026
– Datos de 2026 → se presentan en enero de 2027

Se presenta de forma digital a través de la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria mediante el envío de mensajes en formato XML, de acuerdo con las especificaciones técnicas de la Orden HFP/188/2023 .

¿QUÉ INFORMACIÓN TENGO QUE PRESENTAR?

Hacienda quiere controlar los ingresos de las empresas de intermediación para mejorar la transparencia a la hora de alquilar y evitar el fraude, por lo que tendrás que suministrarle los siguientes datos:

- Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinto del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.
- Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.
- Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
- Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.
- N.º de contrato en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda (es opcional).
- Fecha de inicio de la cesión.
- Fecha de intermediación en la operación (es opcional).
- Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago). Es opcional.
- Si se ha alquilado varias veces a una misma persona deberá de informase de cada una de ellas, aunque coincidan en el mismo trimestre.

¿CAMBIA ALGO CON LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO SOBRE EL REGISTRO ÚNICO?

En mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el registro único estatal de arrendamientos de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024. Sin embargo, esa anulación no afecta a las obligaciones del modelo 238: son normas distintas con bases legales distintas.

El modelo 238 tiene su fundamento en la Orden HAC/612/2021 y en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, que regula la recogida e intercambio de datos sobre alquileres de corta duración en toda la Unión Europea. Las plataformas siguen obligadas a declarar, y Hacienda sigue cruzando esa información con las declaraciones fiscales de propietarios y arrendadores.

Si quieres entender qué cambia y qué sigue vigente tras esa sentencia, te lo explicamos en detalle en este artículo: Alquiler de corta duración: qué deben saber propietarios.

¿Y SI NO LA PRESENTO?

Si estás obligado a realizar la declaración y no la presentas o presentas datos erróneos te enfrentarás a una sanción.

Tipos de sanciones según la naturaleza de las mismas:

Si se presenta fuera de plazo, la multa sería de 20 euros por cada dato omitido, con un mínimo de 300 euros y un máximo de 20.000 euros.
Si se presenta con datos erróneos, la multa sería de 200 euros por dato incorrecto.
Si no se presenta la declaración y Hacienda manda un requerimiento, la infracción tendría una multa que podría alcanzar los 600.000 euros.

No te pierdas el vídeo en el que resumimos este post.

Para cualquier duda que te pueda surgir, puedes ponerte en contacto con nuestro equipo de asesores fiscales en el 91 395 23 58 o a través de info@compromisoempresarial.es.